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原標題：上海一月房貸發放波瀾不驚:客戶量下跌5成 放款節奏回歸常態
“與之前相比，預計2018年上海每個月發放的房貸額度隻會減少，不會增加。2017年新增貸款減少的趨勢還將延續。而且有消息稱，未來還有基準利率繼續上浮和調息的可能，如果實現那對於本身就處於成交冰點的上海市場來說將會是雪上加霜。”董艷華表示。
經過幾年的積累和打拼，買房成瞭鄭曉龍短期內想要實現的“小目標”。作為很典型的“剛需”購房者，他在選擇首套房時十分謹慎，但購房的機會也在反復猶豫中溜走。
和鄭先生一樣，在上海還具有購房資格購房者在政策收緊與市場降溫的大環境下進入瞭漫長的觀望期。而因為“限購”“限貸”被擋在門外的購房者更是一抓一大把。
2017年樓市成交的遇冷，讓上海房地產市場迎來瞭全面降溫。在個人住房貸款方面的表現則是新增房貸的斷崖式下跌。據中國人民銀行上海總部發佈的最新數據顯示，2017年上海本外幣個人住房貸款新增1528.81億元，同比少增1823.62億元，與2016年相比新增房貸規模縮水瞭超過5成。
最低仍享9折
縮減的趨勢一直延續到2018年1月，上海房貸的發放情況一改2017年初排隊等候放款、額度不足甚至出現停貸的緊張局面，放款節奏回歸常態，新的結算周期下貸款額度也相對充足，但房貸按揭辦理的申請數量卻明顯減少。而在多數城市紛紛迎來房貸利率和折扣上浮時，上海卻仍然存在著罕見的9折優惠。
“相比北京、深圳等其他一線城市，上海2017年的房貸利率變化並不大，在大行申請的話，資質好的客戶首套房一年的大部分時間都可以找到9折優惠。”上海某股份制銀行信貸人士表示。
據融360在2018年1月22日更新的數據顯示，目前上海共有30傢銀行提供住房貸款服務，其中有中國銀行、北京銀行、建設銀行3傢銀行對於首套房貸款仍有9折優惠。提供9.2~9.6折優惠的銀行有5傢，有9傢銀行最低執行基準利率，其餘13傢銀行基準利率出現上浮
與2017年12月相比，當期有11傢銀行可以申請9~9.5折優惠，到2018年1月數量縮減為8傢，可見房貸利率折扣減少的趨勢在上海地區同樣存在，但相比之下仍有9折優惠也說明上海的貸款情況暫時來看並不緊張。
據一位負責辦理住房貸款業務的中介人士透露稱，目前上海辦理房貸暫時不需要排隊，一般7天內就能審核完畢，正常1~2個月就能拿到貸款。就算是在2017年12月年末額度緊張的時候上海也沒有銀行出現停貸的現象，最多會因為年底結算延遲1~2周。
在利率水平方面，截至1月18日，汽車監控系統上海首套房平均利率為5.04%，環比上月上漲1.2%，同比2017年1月上漲14.29%；二套房平均利率為5.5%，環比上月上漲0.73%，同比去年1月上漲1.66%。
有銀行人士稱，盡管進入2018年，上海地區1月的房貸利率變化穩定稍有上漲，與市場中整體房貸利率變化趨勢相符。但這並不會對上海地區產生較大沖擊，隨著新一年的額度到位及銀行業務調整規劃，預計春節後的3月或將迎來房貸業務的高峰。
當前首套基準上浮5%~10%為大趨勢，但上海地區仍存在折扣優惠，對此現象上述銀行人士解釋稱：“各地政策因地制宜，一般都是在符合當地實際情況的前提下作出調整。一方面這些折扣利率可能會有限制條件，而且資質要求比以往更加嚴苛。另一方面也存在銀行想要搶占市場目的性。”
另外，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴中國房地產報記者，銀行在發放房貸的過程中，本身會有一個把控，也有主動放緩節奏的做法，不同銀行情況各有不同。目前上海還有許多銀行在首套上有折扣優惠，一方面是銀行就自身情況和需求的決定，再者還有銀行和樓盤合作所形成的折扣優惠，這種優惠隻有落實到具體房企的項目上才能享受。
房貸申請量同比減半
事實上，從2017年下半年開始，上海“認房又認貸“的後遺癥逐漸顯現。一波購房者失去瞭購房資格，另一波則被動的成為瞭二套房，市場成交陡然降低。還有一部分手握首套資格的購房者眼見市場變冷，都像鄭曉龍一樣，在市場中徘徊觀望。
“每年一季度的貸款額度最為充足，進入2018年1月，從幾大行的情況來看上海房貸的額度比較寬松，放款節奏也很穩定，關鍵是目前上海申請房貸的客戶量大幅減少，與2017年同期相比至少有5成的下跌。”上海譽萃投資管理有限公司市區貴賓服務部金融組經理董艷華告訴中國房地產報記者，2017年上半年為瞭消化2016年積累的貸款，個別月份是有出現額度緊張和排隊物流車隊管理的現象。但隨著這部分積累被消化，從2017年下半年開始“認房又認貸”的政策效力逐步顯現。
目前，上海執行的房貸政策是：居民傢庭購買首套住房申請商業性個人住房貸款的，首付款比例不低於35%。在本市已擁有1套住房的或在本市無住房但有住房貸款記錄（包括商業性或公積金住房貸款記錄）的居民傢庭申請商業性個人住房貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低於50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。
據中國房地產報記者統計得知，2018年1月上海在二套房衛星監控管理系統貸款方面有13傢要求首付比例達到5成，有15傢要求首付至少7成，另有一傢銀行要求6成。而上海市場中改善型需求又恰好是購買主力，首付比例的提升直接增加瞭購房成本，使很多購房者望而卻步。
本來也要買房的趙女士明確告訴記者，購房計劃會暫且擱置。“因為有過貸款記錄再做房貸就會需要支付至少5成首付款，且最近利率上浮，二套房普遍沒有折扣，算下來成本提高太多，對於我們這樣的工薪傢庭而言壓力太大。”趙女士表示。
上海松江某新開樓盤的負責人也反映說：“上海市場的需求還存在，隻是受限於政策無法購買。從2017年開始成交就有放緩，但因為項目屬於剛需樓盤銷售情況還算理想。不過我們接待的客戶中有很大一部分都算二套，‘認房又認貸’後委托辦理房貸按揭的客戶數量也有明顯減少。換言之，如果對於首套房的資質檢驗范圍縮小到僅在上海本地，上海還會爆發出大量的購房需求。”
“與之前相比，預計2018年上海每個月發放的房貸額度隻會減少，不會增加。2017年新增貸款減少的趨勢還將延續。而且有消息稱，未來還有基準利率繼續上浮和調息的可能，如果實現那對於本身就處於成交冰點的上海市場來說將會是雪上加霜。”董艷華表示。
在新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷看來，未來五年，貨幣維持流動性緊平衡政策，錢少且貴，房地產銷售趨勢性下降是必然。
“在房企資金來源中，定金及預收款增幅遠遠高於按揭貸款增速，因此未來房企或將繼續提高首付比例，減少貸款份額，以加快資金回籠。”歐陽捷稱，如今定金及預收款增速也在下降，按揭貸款增速已經進入負增長區間，意味著未來房地產銷售增速還會持續下降，2018年進入負增長區間將是大概率事件。
東方金誠研究發展部副總經理王青表示，2018年金融去杠桿和房地產調控態勢將會延續，隨著金融去杠桿逐步擴大至實體去杠桿，在保障企業信貸需求的同時，前期明顯偏高的居民信貸增速有可能逐步回落。伴隨房地產市場降溫、居民加杠桿受限，房地產對消費的擠出效應將會減弱。此外，2018年地產相關消費需求也將隨著商品房銷售負增長而延續下滑態勢。
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